炒股配资官网首页房价跌得比贷款还低？别急，先算清这笔账

为啥政策越给力炒股配资官网首页，买房人越犹豫？真相在这

6 亿栋房屋压阵，房价还能跌多久？关键看这个

别被‘小阳春’忽悠，房价止跌的信号是这个

政策救市不是抬房价，是为了这两个核心目标

最近不少人刷到楼市新闻会犯嘀咕：今天这个城市降首付，明天那个城市给补贴，政策一茬接一茬，可打开二手房 APP，报价还是一天比一天低。有朋友发来截图，说自己买的房子总价 120 万，贷款还剩 80 万，现在同小区挂牌价已经跌到 75 万，“感觉每月还贷像在给银行‘白送钱’”。

这种 “政策越给力，房价越往下” 的现象，到底是怎么回事？真像有人说的 “救市没用” 吗？其实未必。要弄明白这个问题，得先想清楚：政策到底在 “救” 什么？

咱们先从银行的角度看。银行怕的不是房价跌，是 “断供”。就像前面那位朋友，房子现价 75 万，贷款还剩 80 万，这时候心里肯定不平衡 ——“我再还下去，最后房子归银行，我啥都没有，图啥？” 这种心态一旦蔓延，断供的人多了，银行坏账堆起来，就可能引发连锁反应。

政策的第一个作用，就是给这种心态 “踩刹车”。比如下调利率，让每月还贷压力小一点；放宽还款期限，给暂时困难的家庭喘口气的空间。这些不是为了让房价涨回去，而是让大家觉得 “还贷还算值”，别轻易放弃。数据显示，去年全国法拍房数量同比下降 15%，说明这种 “稳预期” 的效果正在显现 —— 只要还能扛，多数人不会选择断供。

再看开发商。这两年不少房企日子不好过，手里的房子卖不出去，资金回不来，工地就可能停工。烂尾楼一多，不光买房人遭殃，上下游的建材、装修、家电行业都会受影响。

所以每年二三月份的 “政策密集期”，还有个隐藏作用：帮开发商 “走量”。比如把首付降到 20%，年轻人踮踮脚就能上车；给首次购房的人发补贴，相当于 “变相降价”。这些政策不是为了 “抬价”，是为了让观望的人觉得 “现在买挺划算”，把全年的购房需求集中释放一部分，让开发商收回现金，把项目做完。

去年某新一线城市，三月出台 “购房补贴 3 万” 政策后，当月新房成交量环比涨了 30%，不少停工的楼盘因此复工。这种 “短期刺激” 虽然没法让房价反弹，却能避免行业 “硬着陆”，这才是政策的关键 ——不是保房价，是保民生、保就业。

那房价为啥还是跌？核心在 “供需” 这两个字上。

国务院公布过一组数据：全国有 6 亿栋房屋。这 “栋” 里藏着大学问 —— 农村的自建房算一栋，城市里的单元楼也算一栋。即便按最保守的估算，城市住房总量也早就超过了 “人均一套”。五八安居客研究院更具体：到 2025 年 5 月，全国 100 座城市的二手房挂牌量已经达到 271.8 万套，而且每个月还在以 15%-20% 的速度增加。

挂牌的房子多了，买家就有了 “挑挑拣拣” 的底气。北京一位中介说，现在一套二手房挂牌后，平均要接待 20 组客户才能成交，报价得比同小区均价低 5% 才有人看。更明显的是成交价 —— 连续 36 个月走低，有的小区一年跌了 10%，还在 “以价换量”。

这种 “供大于求” 的局面，不是短期政策能扭转的。但跌多少才合理？这就得说到一个 “硬指标”——租金回报率。

租金回报率，就是一套房子一年的租金除以房价。比如一套房卖 100 万，一年租 3 万，回报率就是 3%。这个数越高，说明房子 “性价比” 越高，哪怕房价不涨，靠租金也能回本。

但不同城市的 “及格线” 不一样，这里面藏着个简单的道理：风险越高，要求的回报就得越高。

一线城市核心区，比如上海内环内，地段好、租客稳定，哪怕回报率稍低也有人买，2.5% 就算及格；但要是到了远郊区，比如上海金山，房子变现难、租客少，回报率就得 3% 以上才靠谱 —— 不然谁愿意冒这个险？

二线城市，像武汉、南京，人口流入不少，但新房供应也多，租金回报率得 3%-3.5% 才行。去年武汉某区一套 150 万的房子，月租 3000 元，回报率 2.4%，挂了半年没卖掉，后来降到 130 万，回报率升到 2.7%，才被一位投资者买走。

弱二线和三线城市，比如常州、潍坊，人口增长慢，房子更难转手，回报率得 3.5%-4%。有朋友在潍坊市区有套 100 万的房，月租 2000 元，回报率 2.4%，中介说 “想卖得降到 70 万，回报率才能到 3.4%，才有人问”。

四线城市和小县城更严格，回报率得 4%-5.5% 以上。西部某县城，一套 80 万的房子，月租 1500 元，回报率才 2.25%，挂了一年没成交。当地人说，“县城年轻人都去市里了，房子没人接，租金再低也没用”。

算租金回报率的时候，还有个细节得注意：房租可能会降。

这两年不少投资客 “被套”，手里的房子卖了亏太多，就先租出去 “回血”。某租房平台数据显示，全国出租房数量两年内涨了 35%，供大于求，租金自然往下走。深圳一位房东说，去年能租 5000 元的两居室，今年 4500 元还得包物业费，“不然租客就跑了”。

加上保障房、长租房越来越多，租客选择多了，议价空间更大。所以算房价底部时，保守点可以把现在的租金打个 7-8 折。比如一套房现在月租 2500 元（年租 3 万），按三线城市 3.5% 的回报率算，原本 100 万的房子该值 85.7 万；但如果租金降到 2000 元（年租 2.4 万），合理价格就成了 68.5 万。

有人可能会问：“照这么算，我家房子还得跌不少，是不是该赶紧卖？”

其实不用慌。房价的 “底”，从来不是一个固定的数字，而是 “人” 决定的。

像长三角、珠三角的一些城市，每年都有几十万年轻人流入，刚需摆在那儿，房价跌到位后，总会有人接盘。去年杭州萧山区，一套 180 万的房子跌到 150 万，回报率从 2.3% 升到 2.8%，很快被一对新婚夫妇买走 —— 他们不是投资，是真的需要住。